この事例の要点
- 2025年２月期の営業収益は4,497億５千３百万円（対前年同期比106.3％）、営業利益は521億４千６百万円（同112.4％）で増収増益でした（2025年２月期 決算短信〔日本基準〕（連結））。
- 国内事業は既存モール専門店売上が前期比105.4％（対象92モール）と伸び、歩合賃料収入が増加して営業利益427億９千１百万円（同119.5％）と２桁増益になりました（2025年２月期 決算短信〔日本基準〕（連結））。
- 海外事業は営業収益1,046億２千３百万円（同116.2％）と増収でしたが、中国とカンボジアの減益で営業利益は93億２千９百万円（同88.3％）となりました（2025年２月期 決算短信〔日本基準〕（連結））。
どんな事業か
イオンモール株式会社は、イオン株式会社を親会社とする当社および連結子会社60社、持分法適用会社１社で構成され、モール事業を行っていると説明しています。イオングループのディベロッパー事業を担う中核企業として、一般テナントのほか、イオンリテール株式会社などグループ各社に自社モールの店舗を賃貸し、イオンリテール株式会社およびイオン東北株式会社の49の商業施設の管理・運営業務も受託しています（2025年２月期 決算短信〔日本基準〕（連結））。
セグメントは国内事業（日本）と海外事業（中国、ベトナム、カンボジア、インドネシア）です。営業収益は国内3,459億２千１百万円、中国681億４千１百万円、ベトナム173億２千１百万円、カンボジア93億８百万円、インドネシア98億５千２百万円でした。当期は新規物件として、インドネシアのイオンモール デルタマス（専門店数300、総賃貸面積86,000㎡）など４物件を開業しました（2025年２月期 決算短信〔日本基準〕（連結））。
収益の仕組み
収益はモール内の専門店（テナント）からの賃料が中心です。国内では「既存モール専門店売上が前期比105.4％と伸長し、歩合賃料収入が大きく増加した」ことが２桁増益の理由として挙げられています。テナントの売上が伸びるほど賃料収入も増える契約構造があり、集客イベントはテナント売上を通じて自社収益に返ってくる仕組みと読めます。当期は11モールのリニューアルや1,500以上のイベントなどを実施し、既存モール来店客数は前期比102.2％、免税売上は前期比約２倍となりました（2025年２月期 決算短信〔日本基準〕（連結））。
費用面では、連結損益計算書上の営業原価が360,075百万円、販売費及び一般管理費が37,531百万円で、営業総利益は89,678百万円です。減価償却費は766億１千４百万円、支払利息は144億59百万円です。有形固定資産の取得による支出は876億７千５百万円でした。財務活動では社債の発行による収入500億円があった一方、社債の償還や長期借入金の返済もあり、財務活動による資金は647億８千８百万円の減少でした。また、減損損失71億７千９百万円と店舗閉鎖損失引当金繰入額51億４千８百万円などの特別損失142億１千万円を計上し、親会社株主に帰属する当期純利益は142億６千万円（同69.9％）となりました（2025年２月期 決算短信〔日本基準〕（連結））。
数字で確かめる
- 営業収益4,497億５千３百万円、営業利益521億４千６百万円、経常利益425億９千５百万円（2025年２月期）（2025年２月期 決算短信〔日本基準〕（連結））。増収率を上回る増益率が読み取れます。
- 国内事業の営業利益427億９千１百万円（対前年同期比119.5％）に対し、海外事業は93億２千９百万円（同88.3％）（2025年２月期 決算短信〔日本基準〕（連結））。利益の大半を国内が生み、海外は開業初期の赤字や閉店の影響を受けていることが読み取れます。
- 中国では既存モール来店客数が前期比108.2％と伸びた一方、北京・天津エリアの２モールの閉店を決議し、店舗閉鎖損失引当金18億２千万円を計上（2025年２月期 決算短信〔日本基準〕（連結））。集客と採算が一致しない場合があることが読み取れます。
- 純有利子負債ＥＢＩＴＤＡ倍率5.8倍（目標4.5倍以内）、投下資本利益率（ＲＯＩＣ）2.7％（目標５％以上）（2025年２月期 決算短信〔日本基準〕（連結））。開発投資に対する資本効率が目標に届いていないことが読み取れます。
- 自己資本比率30.0％、営業活動によるキャッシュ・フロー1,022億８千２百万円（2025年２月期 決算短信〔日本基準〕（連結））。
Otsumuの読み解き：なぜ成り立つのか
ここからはOtsumuの考察です。この事業は「不動産賃貸」と「施設運営・興行」の２つの型の組み合わせです。単に床を貸すだけなら固定賃料の不動産業ですが、同社は歩合賃料を通じてテナントの売上に連動する収益を持ち、イベントやセール企画で来店客数を増やす運営の仕事を自ら担っています。集客への投資が賃料として回収できる構造があるからこそ、多数のイベントやリニューアルに費用をかける意味が生まれると読めます。
裏側で必要なのは、長期の資金調達と、テナント構成の入れ替えです。モールは建設に巨額の投資を要し、減価償却と支払利息が毎期の費用として重くのります。回収は長期になるため、社債や長期借入で資金を確保しつつ、リニューアルや空床改善でテナントの売上を維持し続ける必要があります。インドネシアの空床改善による黒字化は、稼働率の管理がこの型の要であることを示していると考えられます。
トレードオフは、成長のための新規開業と、資本効率の維持です。海外では新規モールの開業初期の赤字や、環境悪化による閉店が利益を圧迫し、ＲＯＩＣや純有利子負債ＥＢＩＴＤＡ倍率は目標に届いていません。国内の安定した収益で海外の成長投資を支える構図は、投資回収の時間差をどこまで許容するかの判断を迫ると読めます。
自社事業に持ち帰る問い
- 自社の収益は顧客の成果（売上、利用量）に連動しているか。顧客の成果を高める投資を自社の収益として回収できるか。
- 場所や設備を貸す事業で、「貸す」以外に自社が担うべき運営の仕事（集客、入れ替え、リニューアル）を明確にしているか。
- 大きな先行投資を伴う拡大で、投資回収の期間と資本効率の目標をあらかじめ決めているか。
小さく試すなら
- 自社が顧客に提供している「場」や「枠」（店舗スペース、サービス枠、掲載枠など）を１つ選び、固定料金に加えて顧客の成果に連動する料金体系を設計する（１〜２週間）。
- 既存顧客のうち２〜３社に提案し、どの指標への連動なら納得されるかを確認する。並行して、顧客の成果を高める自社側の施策を１つ実施し、連動収入の変化を記録する（２〜３週間）。
- 連動収入の増加が施策の費用を上回れば対象を広げる。上回らなければ、連動の指標や施策の内容を見直す。
関連するビジネスモデル
資料の位置づけ
企業・サービス：イオンモール株式会社 / ショッピングモールの開発・運営。参照資料：2025年２月期 決算短信〔日本基準〕（連結）。このページは公開情報にもとづく学習用の分析です。Otsumuの支援実績や当該企業との取引関係を示すものではありません。示唆と検証案はOtsumuの考察であり、企業自身の見解とは区別しています。
参考資料と編集について
上記の公開資料（企業の決算短信または年次報告書）をもとに、Otsumuが執筆しました。数値と企業の説明は資料の記載の範囲にとどめ、Otsumuの考察とは分けています。数値は資料の表記のままで、最新の情報は各社の開示をご確認ください。
執筆：Otsumu株式会社 ／ 編集日 2026.09.27