この事例の要点
- VICI Properties Inc.は、ゲーミング、ホスピタリティ、ウェルネス、エンターテインメントなどの「体験型不動産」を保有する米国のREITで、2025年12月31日時点で93物件を17件の賃貸借契約で貸しています（Form 10-K、2025年12月期）。
- 賃貸借は長期のトリプルネットリースで、固定資産税・保険・修繕・資本的支出を含む運営の責任はすべて借り手が負います。契約期間は延長オプションを含めた加重平均で約39.6年です（Form 10-K、2025年12月期）。
- 2025年の総収益は4,006,116千ドルで、うち賃貸収益が3,670,466千ドル、融資収益が218,395千ドルでした（Form 10-K、2025年12月期）。
どんな事業か
VICI Properties Inc.は、体験型の不動産資産を保有・取得する米国のREITです。同社は、保有資産が93物件（ゲーミング施設54、その他の体験型施設39）で、米国とカナダにあると説明しています。ほかに、ラスベガス・ストリップ周辺の未開発地約33エーカー（Caesars社に賃貸）と、ゴルフ場4か所を保有しています。不動産事業は子会社のVICI OPを通じて行っています（Form 10-K、2025年12月期）。
同社の物件は米国の26州とカナダにあり、客室は約60,300室、飲食店・バー・ナイトクラブ・スポーツブックなどは500を超えます。物件は100%賃貸されています。あわせて、複数の運営事業者との不動産・金融面の提携も進めています。一部の不動産向け融資は、将来その対象不動産を取得できる可能性を見込んで戦略的に組成したものと説明しています（Form 10-K、2025年12月期）。
収益の仕組み
同社の収益は、運営を借り手に任せ、不動産の賃料だけを長期で受け取る構造です。
- 入り口：運営事業者が持つ施設を買い取って貸し戻す（セールリースバック）取引などで、物件を取得します。取得額の例として、2025年にはGolden社の7つのカジノ物件を11.6億ドルで取得し、初年度の年間賃料が8,700万ドルとなる契約を発表しています（Form 10-K、2025年12月期）。
- 課金：トリプルネットリースにより、借り手が運営と費用負担のすべてを担い、同社は賃料を受け取ります。賃貸借契約の初期期間は15〜32年で、5〜30年の延長オプションが付きます（Form 10-K、2025年12月期）。
- 継続：すべての契約に年次の賃料上昇条項があり、17件中15件にCPI（消費者物価指数）連動の上昇条項が含まれます。このほか、融資で関係を築き、将来の取得につなげる設計もあります（Form 10-K、2025年12月期）。
数字で確かめる
- 総収益：4,006,116千ドル（前年は3,849,205千ドルで4.1%増）。賃貸収益3,670,466千ドルが総収益の約91.6%（賃貸収益÷総収益）を占めることが読み取れます（Form 10-K、2025年12月期）。
- 当期純利益（普通株主帰属）：2,775,493千ドル、AFFO（調整後FFO）は25億ドルで、前年から6.6%増です。運営コストを借り手が負うため、賃料収入が利益に結びつきやすい構造であることが読み取れます（Form 10-K、2025年12月期）。
- 賃料の上昇条項：2025年通年の賃料の42%、長期では賃料の90%がCPI連動の上昇条項（上限あり）を持ちます。インフレに合わせて賃料が伸びる仕組みが契約に組み込まれていることが読み取れます（Form 10-K、2025年12月期）。
- 借り手の透明性：賃料の79%が、SEC提出書類を開示する運営会社から得られています。借り手の業績や信用力を外から確認しやすい設計であることが読み取れます（Form 10-K、2025年12月期）。
- 融資：2025年に3件、合計9.66億ドルの不動産融資を約定し、新規・既存分の実行額は8.834億ドルでした。賃貸に加えて融資でも運営事業者と関係を持つことが読み取れます（Form 10-K、2025年12月期）。
Otsumuの読み解き：なぜ成り立つのか
ここからはOtsumuの考察です。この事例は、「資産の所有」と「事業の運営」を切り離し、所有側だけを長期契約で押さえる設計と読めます。運営会社は、自社で施設を持つ代わりに売却資金を得て事業に再投資でき、同社は運営の変動リスクを賃料の契約で薄められます。両者の得意分野が分かれることで、取引が成り立っています。
もう一つの特徴は、契約の長さと上昇条項です。契約期間が長く、賃料がインフレに連動して上がる条項があるため、収益の見通しが立てやすくなります。一方で、同社自身も、収益がゲーミング産業とラスベガス・ストリップに集中するリスクを開示しています。長期契約は強い土台ですが、特定の業界と借り手への依存と表裏一体です。
この型は不動産に限りません。「設備や権利は自社が持ち、運営は相手に任せ、使用料を長期で受ける」という分担は、他の業種でも検討できます。
自社事業に持ち帰る問い
- 自社が持つ設備・権利・データのうち、運営を相手に任せて使用料を長期で受け取れるものはないか？
- 長期契約に、物価や利用量に連動する上昇条項を組み込む余地はあるか？
- 収益が特定の業界や取引先に集中していないか。集中しているなら、その偏りを数値で把握できているか？
小さく試すなら
- 自社の保有資産（設備、ライセンス、データ、拠点など）を一覧にし、他社に運営を任せても価値を出せるものを3つ選ぶ。
- そのうち1つについて、「所有は自社、運営は相手」とした場合の分担と使用料の算式を、1枚の資料にまとめる。
- 2〜4週間で、想定する相手2〜3社に条件案を見せ、契約期間・上昇条項・費用負担について反応を記録する。
- 反応をもとに、集中リスクを含めて、長期契約にするか、短期の試行から始めるかを決める。
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資料の位置づけ
企業・サービス：VICI Properties Inc.（米国・NYSE上場）の体験型不動産の賃貸事業。参照資料：Form 10-K（2025年12月期）。このページは公開情報にもとづく学習用の分析です。Otsumuの支援実績や当該企業との取引関係を示すものではありません。示唆と検証案はOtsumuの考察であり、企業自身の見解とは区別しています。
参考資料と編集について
上記の公開資料（目論見書・年次報告書・企業の公式発表など）をもとに、Otsumuが執筆しました。数値と企業の説明は資料の記載の範囲にとどめ、Otsumuの考察とは分けています。数値は資料の表記のままで、最新の情報は各社の開示をご確認ください。
執筆：Otsumu株式会社 ／ 編集日 2026.10.25