この事例の要点
- D.R. Horton, Inc.は、住宅建設を中核に、賃貸、過半数を保有する区画開発会社、金融サービスなどを営みます。2025年9月期は84,863戸を引き渡し、平均引渡価格は370,400ドルでした（Form 10-K、FY2025）。
- 土地は「所有」よりも「購入契約で権利を握る」比率が高く、所有・管理する区画のうち購入契約で押さえている割合は75%と説明されています（Form 10-K、FY2025）。
- 連結売上高は343億ドルで、住宅建設がその92%を占める一方、自社住宅ローン会社が引き渡し戸数の81%に融資を提供しています。家を売る流れの前後に複数の収益の入り口を置く設計です（Form 10-K、FY2025）。
どんな事業か
D.R. Horton, Inc.は米国デラウェア州法人で、ニューヨーク証券取引所とNYSE Texasに上場しています。36州・126市場で住宅を建設・販売しており、事業は住宅建設、賃貸、過半数所有の区画開発会社、金融サービスなどで構成されます。住宅は1,000〜4,000平方フィート、価格は25万ドルから100万ドル超まで幅があり、エントリー層から買い替え層、アクティブシニア、富裕層までを対象にしています（Form 10-K、FY2025）。
住宅建設の現場は分権型で、2025年9月末時点で92の事業部門が地域ごとに土地の取得、販売、施工管理を担います。土地開発と住宅建設の作業は、ほぼすべて下請業者が行います。また、約62%を保有するForestar Group Inc.は、64市場・23州で住宅用区画を開発する上場会社です（Form 10-K、FY2025）。
収益の仕組み
収益の中心は、完成した住宅の販売です。これに土地・区画の販売、賃貸、住宅ローンと権利証書（タイトル）のサービスが重なります。流れを分けると次のとおりです。
- 入り口（土地）：開発済みの区画を、Forestarなどの区画開発会社から購入契約で確保します。契約は原則として「買う権利はあるが義務はない」形で、非遡及（リコースなし）のため、損失は預託した手付金や調査費用にとどまると説明されています。
- 課金（住宅販売）：販売契約には手付金が必要で、オプションの追加時にも追加の預託があります。契約から引き渡しまでは通常1〜3か月です。
- 周辺（金融・賃貸）：自社住宅ローンのDHI Mortgageが融資を提供し、組成した融資はほぼすべて第三者に売却します。賃貸部門は戸建賃貸と集合賃貸を建設し、一括で売却します。
（Form 10-K、FY2025）
数字で確かめる
- 連結売上高343億ドル（前期368億ドル）、税引前利益47億ドル、税引前営業利益率13.8%（前期17.1%）（Form 10-K、FY2025）。需要環境の変化で利益率が下がっても、事業全体としては黒字を維持していることが読み取れます。
- 住宅販売売上高314億ドル、住宅販売の粗利益率21.5%で、前期より200ベーシスポイント低下（Form 10-K、FY2025）。平均販売価格の下落が原価の上昇を上回り、利益率に直接響くことが読み取れます。
- 購入契約で押さえた区画は444,900、所有区画は147,000（Form 10-K、FY2025）。区画の大半を、土地を所有せずに確保していることが読み取れます。
- Forestarの売上高は17億ドルで、うち14億ドルが同社の住宅建設部門への区画・土地販売です（Form 10-K、FY2025）。グループ内の区画供給が、住宅建設の供給網の一部になっていることが読み取れます。
- 金融サービスの売上高は8億4,120万ドル（前期8億8,250万ドル）、賃貸売上高は16億ドル（前期17億ドル）（Form 10-K、FY2025）。住宅販売以外の売上が、連結売上の一定割合を占めていることが読み取れます。
Otsumuの読み解き：なぜ成り立つのか
ここからはOtsumuの考察です。この事例は「垂直統合」と「販売金融」を組み合わせた型として読めます。住宅建設は土地を所有してから販売するまでの期間が長く、市況が悪化すると土地の評価損が重くなります。そこで同社は、区画の購入契約を中心に据え、土地の所有に伴う資金と価格変動のリスクを抑えているように見えます。75%という数字は、その方針が運営の前提になっていることを示していると考えられます。
区画開発のForestarは、供給元を関係会社として持つ意味があると読めます。同社は、Forestarが「土地開発業者との関係を維持し、区画の大きな部分を購入契約で管理する」戦略の要だと説明しています。外部の開発業者にも発注しつつ、関係会社を通じて供給の手段を持つことで、供給を安定させる狙いがあると考えられます。さらに住宅ローンは、購入者が契約から引き渡しまでに越える関門の一つです。融資を提供する場を自社に置くことで、引き渡しまでの工程を管理しやすくしているのではないかと読めます。
自社事業に持ち帰る問い
- 自社で重い資産や在庫を持っている工程のうち、契約や権利だけで押さえられるものはありませんか。
- 顧客が契約から納品までに越える関門（資金、手続き、調達）のうち、自社で支援できるものはどれですか。
- 供給元との関係を、一社に任せず、複数の手段で保つ方法はありますか。
小さく試すなら
- 直近1年の仕入れや在庫を、「所有している分」と「契約で確保できる分」に分けて一覧にします。
- 所有している分のうち、手付金や短期契約に置き換えられそうな品目を3つ選び、取引先に条件を聞きます。
- 顧客が契約から納品までに離脱する理由を過去の案件から10件集め、手続きの支援で防げたものを数えます。
- 2〜4週間のあいだ、1つの関門に限って支援を試し、離脱数と所要日数の変化を記録します。
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資料の位置づけ
企業・サービス：D.R. Horton, Inc. / 住宅建設と区画開発。参照資料：Form 10-K（2025年9月30日終了事業年度）。このページは公開情報にもとづく学習用の分析です。Otsumuの支援実績や当該企業との取引関係を示すものではありません。示唆と検証案はOtsumuの考察であり、企業自身の見解とは区別しています。
参考資料と編集について
上記の公開資料（目論見書・年次報告書・企業の公式発表など）をもとに、Otsumuが執筆しました。数値と企業の説明は資料の記載の範囲にとどめ、Otsumuの考察とは分けています。数値は資料の表記のままで、最新の情報は各社の開示をご確認ください。
執筆：Otsumu株式会社 ／ 編集日 2026.10.25